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红星皇彩30年|我们的房子到底有没有过剩?

发布日期:2020-01-11 14:21:19

红星皇彩30年|我们的房子到底有没有过剩?

红星皇彩30年,房子一直是热门话题。周末建行董事长的一席话,道出了我国房地产市场的现状。当然也有很多人对此持反对态度。总之,大抵上分为三个观点,第一种观点是坚定看多;第二种观点是谨慎偏悲观;第三种观点则是有条件看空。

以上三点都有各自的立场和观点,同时又能拿出不同的数据去佐证自己的观点。到底目前房地产市场是否处于什么样的位置?房子是否真的已经到了不能投资的地步?未来房价的趋势会不会向下?这些问题都是大家所关心的话题。

有机构盘点了这一百多年的资产统计状况,认为今年资产收益率最差的年份,然而,数据显示2018年房子仍处于收益正向的区间,收益率为4.95%,排名第二的是定期存款率,收益为1.5%。也就是说理论上你今年买房子,你的收益率将跑赢大部分资产收益率。但是不得不注意的是房子周期比较长,也不排除很多人只是赚了纸面富贵。下面我们就从以下几个维度去分析一下目前的房地产市场。

我们的房子到底有没有过剩?

首先,几组数据我们不能不注意。第一是人均住房面积,目前我国的人均住房面积超过了40平米,高于发达国家水平。有人说我国情况不一样,人对住房的需求比较大。这种说法显然是不成立的,房改之前的状况足以说明问题,从这个维度来讲,房子过剩这个答案是肯定的。

第二,户均套数。目前我国户均面积1.1套,从理论上来讲,房子真的已经够了,因为从历史的角度来讲,没人能保证每户都有一套房子。另外还有小产权房以及农村住房,而且城市化的进程中,也不能都是城市户口。因此不能按照人均去算目前的房子需求,这是不合理的。

早上有一个粉丝算了一笔账,他认为目前房子还是不够的,给出的理由是未来小家庭(两口或者三口之家)的兴起,也会刺激住房市场继续走高。因此他得出的结论是目前中国住房还有两亿套的缺口。他还从货币以及旧房改造的角度去支撑他的观点,他认为旧房改更是会加大住房的缺口,另外他认为长期以往货币的超发引起货币的贬值速度不断在加快,这个观点对不对先放一边。

第三,房地产市场总量,目前我国房地产市场的信贷总量为38万亿元,房屋总市值是40万亿美元,对比美国30万亿的资产,显然是高了很多。而且我国居民资产配置中,基本60%-70%的资产配置都房地产上,从资产结构上来讲,这显然是不合理的。

我们的空置率确实很高

昨天,建设银行董事长田国立演讲中有一个比较鲜明的观点就是空置率问题。他认为,美国次贷危机的时候,住房空置率都没能超过10%,而日本房产泡沫最严重的时候,住房空置率也只有13%左右,目前我们有多少?有机构测算过,目前我国房地产市场空置率已经超过20%。

尽管田国立说这番话的时候,可能背后还有另外想要表述的意思。虽然建行在过去的三十年间,在房地产信贷市场是当之无愧的领头羊。而且建行也想在未来的租房市场上分一杯羹,但是支撑观点背后的数据是不会骗人的。

目前我国租房率不是很高,大约10%左右。而欧美市场租房率基本上已经达到了30%,德国的房地产市场租房率更是达到了40%。为什么德国、欧美市场租房能这么流行,而中国不行呢?背后就是不完善的房屋租赁市场规则问题。

不少租房客应该都有过多次搬家经历,规则上的不健全也是租赁市场难以打开局面的真正原因。因此想让我们改变习惯,还要从规则方面入手,建立健全的机制,从而从法律上进一步保证租客的权益和房东的职责。

但是不管怎么说,空置率的问题依然是一个现实存在的问题,无可回避!

房子下行的周期没到

目前房地产市场整体还未处于下行周期中,但是成交清淡已经能说明很多问题了。买涨不买跌资产购买中起到了决定性的作用。

在以往的经验中,房子一直处于上行趋势。这就一定程度上调动了大家的投资偏好,很多买房之后尝到了甜头,就会继续将投资偏好集中在地产市场上,不信的话,你可以注意到你身边的人,是否买了一套,还要贷款买第二套、第三套?

另外现在买房子算不算高位接盘,我想建行董事长说出这番话,不是空穴来风,背后一定是有大数据的支撑,为什么大家目前仍然觉得房地产是最赚钱的资产,房地产周期未改变也是一个最大的原因。

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